其中，對于代收水電費(fèi)，到底應(yīng)作為轉(zhuǎn)售行為，還是代收行為，國稅總局目前沒有明確的規(guī)定，很多地方國稅局按照自己的理解來確定是否要求物業(yè)公司交稅。比如北京和福州國稅明確不加價(jià)的水電代收屬于代理行為，不征稅。但也有很多地方提出物業(yè)公司先墊資了，所以應(yīng)作為轉(zhuǎn)售行為，需要交增值稅。自來水公司按照簡易征收，3%的征收率，發(fā)改委要求物業(yè)公司不得加價(jià)，同時(shí)國稅又要求物業(yè)公司作為轉(zhuǎn)售，交13%的增值稅，導(dǎo)致物業(yè)公司稅負(fù)增加10%的稅率差，即物業(yè)公司代收水費(fèi)稅負(fù)凈增加10%。
目前水電公司更是出臺了絕招，物業(yè)公司代交的居民用水電費(fèi)不向物業(yè)公司開專票，只開普票，他們的理由竟是居民用水電是個(gè)人消費(fèi)，不得向個(gè)人開具專用發(fā)票，他們財(cái)務(wù)部門的邏輯我們且先不評價(jià)，但就這件事也就意味著他們心里也清楚這僅僅是一種代收行為，如果說國稅局非要物業(yè)公司做轉(zhuǎn)售，物業(yè)公司代收居民水電費(fèi)又沒有進(jìn)項(xiàng)稅票，將含冤承擔(dān)13%和17%的稅負(fù)，這部分金額還相當(dāng)?shù)拇蟆?
物業(yè)公司的公共區(qū)域能耗費(fèi)需要進(jìn)入成本，需要專票，但無法取得水電公司專票。因小區(qū)水電總表開戶是開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)所為，故水電表戶頭為開發(fā)商名字，盡管小區(qū)交付后是物業(yè)公司向水電公司付款，但水電公司仗著自己的壟斷地位，開具發(fā)票只開具開發(fā)商名字，致使物業(yè)公司無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
這種情況在全國是一種普遍現(xiàn)象，現(xiàn)在全國的物業(yè)公司都很憤怒，但又沒有辦法。實(shí)際上，水電公司不將發(fā)票開具給付款方，是違背發(fā)票管理辦法的，但國稅局給他們打招呼他們也不聽，現(xiàn)在只有寄希望總局能對此進(jìn)行強(qiáng)制要求。
下面我們就將了解到的有關(guān)信息為大家展示。
中國政府網(wǎng)官方公眾號
北京市國稅局
北京市國稅局貨物和勞務(wù)稅處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)公司如果僅是代收水費(fèi)，并未從中向居民加價(jià)，應(yīng)被視為代理行為，過去按政策不繳納營業(yè)稅，“營改增”后同樣不征收增值稅。
福州市國稅局
福州市國稅局明確表示，物業(yè)公司如果只是原價(jià)代收水電去按政策不繳納營業(yè)稅，營改增后同樣不征收增值稅。如果物業(yè)公司是加價(jià)收取水電費(fèi)，則不再視為代收代付 行為，而是銷售行為，按規(guī)定應(yīng)該對其增值額繳納增值稅。
為北京市國稅局和福州市國稅局點(diǎn)贊，他們考慮到了物業(yè)代收水電的實(shí)際場景問題。北京市和福州市對于代收水電不征稅的原因是當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司對水電進(jìn)行加價(jià)，將稅金加入到水電費(fèi)中，而這是發(fā)改委和物價(jià)局所不同意的，由于物價(jià)部門的介入，國稅局意識到不能簡單的將物業(yè)公司代收水電費(fèi)列為轉(zhuǎn)售行為，從而答復(fù)了代收水電費(fèi)屬于經(jīng)紀(jì)代理行為，不征稅。
四川省國稅局
未出臺具體的政策，成都市各區(qū)的國稅局也沒有統(tǒng)一的說法。但四川省國稅局官方公眾號全文轉(zhuǎn)發(fā)了《中國政府網(wǎng)》公眾號的文章。
同時(shí)，成都市各物業(yè)企業(yè)均反映了關(guān)于水電代收存在的問題，省國稅回復(fù)將向總局反映，并稱總局應(yīng)該會盡快出臺政策。
【為四川省國稅點(diǎn)贊，雖然四川省國稅沒有明確的政策支持，但他們考慮到了物業(yè)公司存在的難處，提出了等國稅明確通知，而不是粗暴的解讀為轉(zhuǎn)售】
而下面各省市國稅局的解讀，則是未考慮行業(yè)特殊性和老百姓民生問題，機(jī)械的搬出了增值稅有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為物業(yè)公司代收水電費(fèi)需要交納增值稅，但卻未考慮國家對于水電征收不得加價(jià)的問題，讓物業(yè)公司免費(fèi)義務(wù)勞動后還要自行承擔(dān)稅收。
廣州市國稅局
問：營改增后，物業(yè)公司代收業(yè)主水、電費(fèi)、煤氣的收入該如何處理？
答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1第三十七（二）規(guī)定“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”的，可不計(jì)算增值稅銷售額。若水電煤氣公司的水電煤氣費(fèi)發(fā)票不是直接開給業(yè)主，不符合上述規(guī)定，則物業(yè)公司按轉(zhuǎn)售水電煤氣處理。
南寧市國稅局
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)等繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。在沒有新的政策出臺之前，暫按以下規(guī)定執(zhí)行：
一、如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按規(guī)定繳納增值稅。
二、如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)等，在沒有新政策明確之前，可暫時(shí)按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不墊付資金；【這一點(diǎn)，試問在水電老虎面前哪一家物業(yè)公司能做到不墊付資金？】
（二）自來水公司、電力公司等（簡稱“銷貨方”），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。
三、物業(yè)公司收取的代收手續(xù)費(fèi)收入按“代理服務(wù)”征收增值稅。
天津市開發(fā)區(qū)國稅局
物業(yè)公司收取水電費(fèi)，按以下情況區(qū)分對待：
（一）物業(yè)管理公司銷售水、電行為
供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi)，并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價(jià)款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的，應(yīng)當(dāng)核定相應(yīng)稅目稅率并按銷售貨物計(jì)算繳納增值稅。
（二）物業(yè)管理公司代收水、電行為
物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：
1、持有相關(guān)代收協(xié)議；
2、物業(yè)公司不墊付資金；
3、代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶；
4、物業(yè)管理公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)（手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅）。
山東省國稅局
關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問題
物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：
1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；
2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：
（1）物業(yè)公司不墊付資金；
（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；
（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。
相關(guān)話題——物業(yè)水電費(fèi)問題，真這么難解決？ <鄭大世>
海南省國稅局
關(guān)于物業(yè)管理公司收取水電費(fèi)問題
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《海南省國家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理公司銷售水、電增值稅有關(guān)問題的公告》（海南省國家稅務(wù)局公告2013年8號）等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取水電費(fèi)，按以下情況區(qū)分對待：
（一）物業(yè)管理公司銷售水、電行為
供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi)，并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價(jià)款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴車悪C(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷售發(fā)票開具給用戶，并按銷售貨物計(jì)算繳納增值稅。
（二）物業(yè)管理公司代收水、電行為
物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：
1、持有相關(guān)代收協(xié)議；
2、物業(yè)公司不墊付資金；
3、代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶
4、物業(yè)管理公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)（手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅）
河南省國稅局
問題三 物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策，如何掌握？
答復(fù)：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取水電費(fèi)，可視以下兩種情況處理：
一是物業(yè)管理公司銷售水、電行為。供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi)，并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價(jià)款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴車悪C(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷售發(fā)票開具給用戶，并按銷售貨物計(jì)算繳納增值稅。
二是物業(yè)管理公司代收水、電費(fèi)行為。物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：1、持有相關(guān)代收協(xié)議；2、物業(yè)公司不墊付資金；3、代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶；4、物業(yè)管理公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款。如果物業(yè)管理公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款的同時(shí)，另外收取手續(xù)費(fèi)，那么手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。
青島市國稅局
8、物業(yè)公司代自來水公司、供電局收取的水電費(fèi)開具什么發(fā)票？公司代收后上交后自來水公司、供電局開具什么發(fā)票？
答：物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，應(yīng)按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發(fā)票。自來水公司、供電局給物業(yè)公司可以開具增值稅專用發(fā)票。
