問：減免物管費(fèi)是否需要納稅？預(yù)交1年物管費(fèi)送一桶菜籽油，怎么納稅？
SC國稅答復(fù)：減免物管費(fèi)，應(yīng)視同銷售，仍需繳稅。預(yù)交物管費(fèi)送油，屬于視同銷售，且屬于混合銷售，適用于物管費(fèi)的稅率。但若是單獨(dú)銷售油，則屬于兼營。
對(duì)此答復(fù)，筆者認(rèn)為：
——減免物管費(fèi)。包含兩個(gè)意思，一是減，二是免。
如果是減，也就是降低，如原定一年收取2400元物管費(fèi)，現(xiàn)在打個(gè)折減少一點(diǎn)，實(shí)際收取1800元，發(fā)票開具的物管服務(wù)費(fèi)也是1800元。那么這種方式與銷售商品的價(jià)格折讓有何區(qū)別？納稅人采取折扣方式銷售服務(wù)，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，不應(yīng)按折扣后的銷售額征收增值稅嗎？
至于免收物管費(fèi)，如果是在簽訂物管協(xié)議后，已經(jīng)開始實(shí)施對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，再免收的物管費(fèi)，按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于物業(yè)公司“向業(yè)主無償提供物管服務(wù)”，不屬于“以公益活動(dòng)為目的或者以社會(huì)公眾為對(duì)象”，應(yīng)當(dāng)視同銷售，以同類物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為計(jì)稅依據(jù)征收增值稅。
——預(yù)交物管費(fèi)送食用油。這種行為，與賓館酒店為住宿的客人無償贈(zèng)送的飲料和早餐，應(yīng)當(dāng)是一樣的性質(zhì)，不能按兼營和視同銷售征稅吧。
賓館酒店為住宿的客人無償贈(zèng)送的飲料和早餐不單獨(dú)征稅，物業(yè)管理公司對(duì)于一次性預(yù)交一定時(shí)間的物管費(fèi)的主業(yè)，送一桶食用油（或其他物品），實(shí)際也是一種價(jià)格折讓性質(zhì)的有償贈(zèng)送，也是一種營銷模式，業(yè)主也已統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)（物管費(fèi)），不應(yīng)列為視同銷售范圍，不需另外組價(jià)征收，按物業(yè)管理公司實(shí)際收取的價(jià)款，依適用稅率計(jì)算繳納增值稅。
問1：物業(yè)管理公司提供公共區(qū)域的維修和為住戶提供維修，按什么項(xiàng)目征稅？
GZ國稅答復(fù)：對(duì)公共區(qū)域的維修屬于物業(yè)管理服務(wù)，為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)。
問2：物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)同時(shí)也向業(yè)主提供其他服務(wù)，如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品銷售、入戶維修服務(wù)等業(yè)務(wù)，是否可認(rèn)定為混合銷售，按照銷售服務(wù)征稅。
XM國稅：上述行為屬于兼營行為，不屬于混合銷售，企業(yè)應(yīng)分別核算銷售應(yīng)稅服務(wù)、貨物、勞務(wù)的銷售額。提供車位租賃，按照出租不動(dòng)產(chǎn)征稅；銷售生活用品按照銷售貨物征稅；提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅。
對(duì)此答復(fù)，筆者認(rèn)為：
——為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)；提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅。
修理修配，是指對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)（貨物）而言?！对鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第二條第三款明確規(guī)定：“修理修配，是指受托對(duì)損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)”。提供修理修配勞務(wù)屬于原增值稅的“銷售勞務(wù)”，應(yīng)按17%征收增值稅。
修繕，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的修復(fù)而言。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件中的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》明確規(guī)定：修繕，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善、使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。屬于營改增的“建筑業(yè)服務(wù)”稅目下的子稅目，適用11%的稅率征收增值稅。
如電梯，在銷售時(shí)，是屬于貨物，但是當(dāng)電梯按照在不動(dòng)產(chǎn)一起后，就是構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的設(shè)備，納稅人提供電梯保養(yǎng)服務(wù)屬于建筑服務(wù)中的修繕服務(wù)。
而從前述答復(fù)的措辭，我們也可看到，“對(duì)公共區(qū)域的維修屬于物業(yè)管理服務(wù)，為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)”，很明顯，維修的標(biāo)的物是固定的設(shè)施之類的。那么，簡單的說“為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)（征稅）”；“提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅”是否妥當(dāng)呢？
當(dāng)然，如果是業(yè)主家里的冰箱、彩電等壞了，請(qǐng)物業(yè)維修冰箱、彩電，那按修理修配征稅沒錯(cuò)，但是，全國有幾家物業(yè)公司兼營修理彩電、冰箱的呢？
那么，小區(qū)業(yè)主家里的水龍頭、水管、整體廚具、衛(wèi)生間設(shè)施、燈具線路、鑲嵌式櫥柜等設(shè)施（管線）以及墻壁、屋頂滲水等需要維修時(shí)，請(qǐng)物業(yè)管理公司去維修，這應(yīng)當(dāng)和對(duì)電梯的維修是一樣的性質(zhì)吧，也應(yīng)當(dāng)按修繕適用11%的稅率征稅吧。
