根據(jù)土地增值稅條例及實施細則規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土增稅的納稅義務人，應按規(guī)定繳納土增稅；以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括取得的全部價款及相關的經(jīng)濟收益為收入；以取得房屋的成本和在銷售過程中繳納的稅金為扣除額；以收入減去扣除額后，采用四級超額累進稅率，增值額乘以對應稅率減除扣除項目乘以速算扣除率的差額為應納稅額。
結(jié)合實務中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過購買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié)合業(yè)務的多樣性和復雜性，下文刻意的設定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價，增值稅計稅方式為簡易征收。
例： A公司是原營業(yè)稅納稅人，營改增后為一般納稅人，其機構(gòu)所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購買房產(chǎn)一處（坐落地位于西寧市），取得了相關發(fā)票；成交價1000萬元、繳納契稅1000*5%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。
營改增前A公司銷售此房屋土增稅處理：
假設A公司于2016年3月1日以1500萬元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：
應繳營業(yè)稅=（1500-1000）*5%=25萬元；
城市維護建設稅=25*7%=1.75萬元；
教育費附加=25*3%=0.75萬元；
印花稅=1500*0.0005=0.75萬元；
土增稅處理：
收入額=1500萬元；
扣除額=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬元；
注意上式第一項：根據(jù)財稅[2006]21號第二條、關于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購房發(fā)票的，經(jīng)稅務部門確認，購房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。每年指以12個月為1年，超1年不滿12個月但超6個月可視為1年。契稅（有完稅憑證）也可扣除（但不得作為加計扣除基數(shù)）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；
應納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬元
營改增后A公司銷售此房屋土增稅處理：
財稅【2016】36號附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定”第一條第八款、國家稅務總局公告2016年第14號 “國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。財稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）
假設A公司于2016年5月10日以1500萬元含稅價將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。
取得房屋時的契稅如前文所述
銷售房屋時：
應納增值稅=（1500-1000）/（1+5%）*5%=23.81萬元。
城市維護建設稅=23.81*7%=1.67萬元；
教育費附加=23.81*3%=0.71萬元；
印花稅=1500*0.0005=0.75萬元；
土增稅處理：
收入新規(guī)定：財政部國家稅務總局稅[2016]43號《關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第三條、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額。因此，在上述計算中，A公司按簡易征收計算的增值稅是A公司的應納增值稅稅額，應將其從收入中減除后作為土增收入額。實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加作為扣除額，并入到土增稅扣除項目中。
收入額=1500-23.81=1476.19萬元；
扣除額=1000（1+3*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1183.13萬元；
增值率=（1476.19-1183.13）/1183.13=24.77%；
應納土增稅=293.06*30%-1183.13*0=87.92萬元
假設A公司于9月份銷售，根據(jù)前文所述規(guī)定可知
扣除額=1000（1+4*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1233.13萬元；
增值率=（1476.19-1233.13）/1233.13=19.71%；
應納土增稅=243.06*30%-1233.13*0=72.92萬元
綜上可知，對于“改前房”在營改增過渡期內(nèi)納稅人如果選擇按簡易征收，在同樣的交易條件下增值稅的稅負相比原營業(yè)稅輕了許多，如果了解土增稅加計扣除規(guī)定，單純從土增稅務處理考慮相應的推遲交易時間，也會在土增稅上合理省下一筆稅款；另外土地增值稅作為A公司的一項合理支出在企業(yè)所得稅中也可以扣除，A公司可結(jié)合自身總體情況從整體上也可以進行相應的籌劃。
單位：青海省海西州格爾木市地稅局
