營改增后，一般納稅人出租房屋適用11%的稅率計算銷項稅額，按一般計稅方法（抵扣進項稅額后）計繳增值稅；允許選擇適用簡易計稅方法的一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租房屋，適用簡易計稅按5%的征收率計繳增值稅。個人（其他個人和小規(guī)模納稅人的個體工商戶）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
但是，在某種情形下，自然人（其他個人）與一般納稅人、除其他個人以外的小規(guī)模納稅人，在出租房屋一次性取得數(shù)月租金后計算銷售額的方式卻是不同的，當(dāng)然，計繳的增值稅也就不同。
案例：甲自然人（其他個人）和乙個體工商戶分別將房屋出租給他人，在5月份各自收到5月至12月份的租金（價稅合計）25.2萬元，他們所應(yīng)繳納的增值稅是一樣的嗎？城市維護建設(shè)稅和教育費附加及地方教育附加又該如何征收？
解析：按照本次營改增的稅制安排和相關(guān)政策規(guī)定，個人（其他個人和小規(guī)模納稅人的個體工商戶）出租非住房，適用簡易計稅方法按5%的征收率計征增值稅，應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%，其中，其他個人出租非住房應(yīng)繳的增值稅由主管地稅機關(guān)代征，個體工商戶出租非住房的應(yīng)繳增值稅由主管國稅機關(guān)征管。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！蓖瑫r還規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?
按上述規(guī)定，甲自然人（其他個人）和乙個體工商戶均應(yīng)在5月份收到租金（預(yù)付租金）時計繳增值稅。
然，國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第六條第（四）項規(guī)定：“其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策?！?
根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，甲自然人（其他個人）在收到5月至12月份的租金（價稅合計）25.2萬元時，可在對應(yīng)的租賃期（8個月）內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨穑▋r稅合計）為3.15萬元（25.2萬÷8），換算后每月的不含稅銷售額為3萬元〔3.15萬元÷（1+5%）〕，因此，甲自然人可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。同時，自然也就無需計繳城市維護建設(shè)稅和教育費附加及地方教育附加。
而乙個體工商戶則應(yīng)在5月份收到租金（預(yù)付租金）25.2萬元時計繳增值稅1.2萬元〔25.2萬元÷（1+5%）×5%〕，同時，應(yīng)計繳城市維護建設(shè)稅0.084萬元，教育費附加及地方教育附加0.06萬元。
除其他個人以外的小規(guī)模納稅人一次性取得數(shù)月租金，也應(yīng)在取得預(yù)收租金后一次性計繳繳增值稅。
一般納稅人一次性取得數(shù)月租金，也是如此，應(yīng)在一次性收取預(yù)收租金的當(dāng)月計算銷項稅額。
特別應(yīng)注意的是，按照現(xiàn)行稅收政策，將預(yù)收租金平均分?jǐn)偟阶赓U期再計稅的規(guī)定，只限于“其他個人”才可以“在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偂比〉玫念A(yù)收租金收入，在國家稅務(wù)總局沒有新的政策出臺前，不能擅自擴大至其他納稅人或其他應(yīng)稅行為比照適用。
