一、相關會計處理
1、投資性房地產(chǎn)的特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值模式。
2、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。
3、投資性房地產(chǎn)的確認：以歷史成本確認為總原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。外購的投資性房地產(chǎn)，按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費作為其入賬價值；自行建造的投資性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規(guī)定的按照相應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產(chǎn)就應按債務重組準則的規(guī)定來處理。
二、營改增后稅務處理
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號），以經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)應注意：
1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報
一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照 3％的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
注意：這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”的各種形式取得。
2、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)。單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照 5%的征收率計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
4、不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
5、預繳稅款的計算。出租不動產(chǎn)稅率為11%，征收率為5%，預繳稅款如下：
（1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
（2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
案例：山東的甲公司（增值稅一般納稅人）2015年6月30日購買了山西的一幢商務樓，當天即對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，租期10年，合同約定租金年末結清。采用成本模式計量。2016年末商務樓的可收回金額為2330萬元，假定出租該房產(chǎn)選擇簡易計稅，2016 年12月公司其他業(yè)務的增值稅應納稅額為25 萬元。做出2015至2017年的分錄。
解析：（單位萬元）
1、2015年財稅處理：
投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000＋20＝3020
攤銷額＝［3020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5
收取租金：
借：銀行存款 200
貸：其他業(yè)務收入 200
提取當年折舊：
借：其他業(yè)務成本 37.5
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 37.5
計算應交營業(yè)稅：
借：營業(yè)稅金及附加 10（200×5%）
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 10
2、2016年財稅處理：
12月31日收取租金：
借：銀行存款 400
貸：其他業(yè)務收入 400
甲公司選擇簡易計稅，在山西預繳增值稅款=400÷（1+5%）×5%=19.05
借：應交稅費——應交增值稅——預征稅額 19.05
貸：銀行存款 19.05
注：新設“應交稅費——應交增值稅——預征稅額”科目，核算按預征率計算的應預征的增值稅稅額。
甲公司取得山西國稅部門開具的完稅憑證，回機構所在地山東后，計算12月份的增值稅應納稅額＝400÷（1+5%）×5%（出租業(yè)務）+25（其他業(yè)務）=44.05 萬元。2017年1 月 15 日前向山東主管國稅機關申報12 月份應納稅額44.05 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在山西預繳的19.05萬元，即納稅人應繳納增值稅 25 萬元。
借：應交稅費——應交增值稅——轉出未交增值稅 25
貸：應交稅費——未交增值稅 25
借：應交稅費——未交增值稅 25
貸：銀行存款 25
提取當年折舊：
借：其他業(yè)務成本 75
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 75
2016年末的攤余價值為2907.5萬元（3020－37.5－75），大于可收回金額2330萬元，應計提減值：
借：資產(chǎn)減值損失 577.5
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 577.5
3、2017年的財稅處理：
攤銷額＝［2330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（萬元）
借：其他業(yè)務成本 60
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 60
其他同2016年。
