假設(shè)項(xiàng)目的增值比率超過(guò)20%，所有的房產(chǎn)銷(xiāo)售均需要繳納土地增值稅。
一、增加100元拿地成本
1、對(duì)增值稅及附加、契稅的影響
若增加的土地成本為土地出讓金，則計(jì)算增值稅時(shí)，可以從銷(xiāo)售額中扣除，可以減少增值稅11元，減少附加稅費(fèi)1.1元；增加3元的契稅。
2、對(duì)土地增值稅的影響
（1）房地產(chǎn)加計(jì)扣除額=（100+3）*20%=20.6
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增加額=(100+3)*10%=10.3
增加的扣除金額=100+3+20.6+10.3=133.9
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，減少土地增值稅=133.9*30%=40.17
若增值率在50%-100%時(shí)，減少土地增值稅=133.9*40%=53.56
若增值率在100%-200%時(shí)，減少土地增值稅=133.9*50%=66.95
若增值率在200%以上時(shí)，減少土地增值稅=133.9*60%=80.34
因?yàn)樵黾拥耐恋爻杀?，是在企業(yè)既定的清算扣除成本上增加的，所以，適用邊際稅率最高。如果增加了土地成本，使得公司適用的稅率更低，則減稅效果更加明顯。
3、對(duì)所得稅的影響
公司增加了100元的土地成本，3元契稅，相應(yīng)減少了應(yīng)納稅所得額103元，但是，由于少交了土地增值稅、城建稅等附加稅費(fèi)，因此，減少的土地增值稅和城建稅等附加稅費(fèi)，會(huì)相應(yīng)增加應(yīng)納稅所得額。
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（103-40.17-1.1）*25%=15.43
若增值率在50%-100%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（103-53.56-1.1）*25%=12.09
若增值率在100%-200%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（103-66.95-1.1）*25%=8.74
若增值率在200%以上時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（103-80.34-1.1）*25%=5.39
因此，增加100元土地成本：
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，共影響稅款11+1.1+40.17+15.43-3=64.7元。
若增值率在50%-100%時(shí)，共影響稅款11+1.1+53.56+12.09-3=74.75元。
若增值率在100%-200%時(shí)，共影響稅款11+1.1+66.95+8.74-3=84.79元。
若增值率在200%以上時(shí)，共影響稅款11+1.1+80.34+5.39-3=94.83元。
同理，若少計(jì)入100元土地成本，就會(huì)增加相應(yīng)的稅額。
二、增加100元開(kāi)發(fā)成本
（一）取得11%的專用發(fā)票
1、對(duì)增值稅及附加的影響
若增加的成本，取得11%的增值稅專用發(fā)票，可以進(jìn)行抵扣，則減少增值稅=100/（1+11%）*11%=9.91元，減少城建稅及附加=9.91*10%=0.99。
2、對(duì)土地增值稅的影響
（1）房地產(chǎn)加計(jì)扣除額=100/(1+11%)*20%=18.02
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增加額=100/(1+11%)*10%=9.01
增加的扣除金額=100+18.02+9,01=127.03
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，減少土地增值稅=127.03*30%=38.11
若增值率在50%-100%時(shí)，減少土地增值稅=127.03*40%=50.81
若增值率在100%-200%時(shí)，減少土地增值稅=127.03*50%=63.52
若增值率在200%以上時(shí)，減少土地增值稅=127.03*60%=76.22
因?yàn)樵黾拥某杀?，是在企業(yè)既定的清算扣除成本上增加的，所以，適用邊際稅率最高。如果增加了成本，使得公司適用的稅率更低，則節(jié)稅效果更加明顯。
3、對(duì)所得稅的影響
公司增加了100元的開(kāi)發(fā)成本，扣除增值稅后，相應(yīng)減少了應(yīng)納稅所得額90.09元，但是，由于少交了土地增值稅、城建稅等附加稅費(fèi)，因此，減少的土地增值稅和城建稅等附加稅費(fèi)，會(huì)相應(yīng)增加應(yīng)納稅所得額。
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（90.09-38.11-0.99）*25%=12.75
若增值率在50%-100%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（90.09-50.81-0.99）*25%=9.57
若增值率在100%-200%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（90.09-63.52-0.99）*25%=6.4
若增值率在200%以上時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（90.09-76.22-0.99）*25%=3.22
因此，增加100元開(kāi)發(fā)成本：
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+38.11+12.75=61.76元。
若增值率在50%-100%時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+50.81+9.57=71.28元。
若增值率在100%-200%時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+63.52+6.4=80.82元。
若增值率在200%以上時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+76.22+3.22=90.34元。
同理，若少計(jì)入100元開(kāi)發(fā)成本，就會(huì)增加相應(yīng)的稅額。
（二）取得3%的專用發(fā)票
1、對(duì)增值稅及附加的影響
若增加的成本，取得3%的增值稅專用發(fā)票，可以進(jìn)行抵扣，則減少增值稅=100/（1+3%）*3%=2.91元，減少城建稅及附加=2.91*10%=0.29。
2、對(duì)土地增值稅的影響
（1）房地產(chǎn)加計(jì)扣除額=100/(1+3%)*20%=19.42
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增加額=100/(1+3%)*10%=9.71
增加的扣除金額=100+19.42+9,71=129.13
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，減少土地增值稅=129.13*30%=38.74
若增值率在50%-100%時(shí)，減少土地增值稅=129.13*40%=51.65
若增值率在100%-200%時(shí)，減少土地增值稅=129.13*50%=64.57
若增值率在200%以上時(shí)，減少土地增值稅=129.13*60%=77.48
因?yàn)樵黾拥某杀?，是在企業(yè)既定的清算扣除成本上增加的，所以，適用邊際稅率最高。如果增加了成本，使得公司適用的稅率更低，則節(jié)稅效果更加明顯。
3、對(duì)所得稅的影響
公司增加了100元的土地成本或開(kāi)發(fā)成本，扣除增值稅后，相應(yīng)減少了應(yīng)納稅所得額97.09元，但是，由于少交了土地增值稅、城建稅等附加稅費(fèi)，因此，減少的土地增值稅和城建稅等附加稅費(fèi)，會(huì)相應(yīng)增加應(yīng)納稅所得額。
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（97.09-38.74-0.29）*25%=14.52
若增值率在50%-100%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（97.09-51.65-0.29）*25%=11.29
若增值率在100%-200%時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（97.09-64.57-0.29）*25%=8.06
若增值率在200%以上時(shí)，減少企業(yè)所得稅=（97.09-77.48-0.29）*25%=4.83
因此，增加100元開(kāi)發(fā)成本：
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，共影響稅款2.91+0.29+38.74+14.52=56.46元。
若增值率在50%-100%時(shí)，共影響稅款2.91+0.29+51.65+11.29=66.14元。
若增值率在100%-200%時(shí)，共影響稅款2.91+0.29+64.57+8.06=75.83元。
若增值率在200%以上時(shí)，共影響稅款2.91+0.29+77.48+4.83=85.51元。
同理，若少計(jì)入100元開(kāi)發(fā)成本，就會(huì)增加相應(yīng)的稅額。
三、增加100元銷(xiāo)售收入
1、對(duì)增值稅及附加的影響
增加增值稅=100/（1+11%）*11%=9.91
城建稅及附加=9.91*10%=0.99
2、對(duì)土地增值稅的影響
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，增加土地增值稅=（90.09-0.991）*30%=26.73
若增值率在50%-100%時(shí)，增加土地增值稅=（90.09-0.991）*40%=35.64
若增值率在100%-200%時(shí)，增加土地增值稅=（90.09-0.991）*50%=44.55
若增值率在200%以上時(shí)，增加土地增值稅=（90.09-0.991）*60%=53.46
因?yàn)樵黾拥氖杖?，是在企業(yè)既定收入的基礎(chǔ)上增加的，所以，適用邊際稅率最高。如果增加了收入，使得公司適用的稅率更高，則稅負(fù)會(huì)更重。
3、對(duì)所得稅的影響
銷(xiāo)售收入增加100元，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)收入90.09元，增加了應(yīng)納稅所得額90.09元，由于多交了土地增值稅、城建稅及附加等，因此，多交的土地增值稅和城建稅及附加等，可以減少應(yīng)納稅所得額。
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，需交企業(yè)所得稅=（90.09-26.73-0.99）*25%=15.59
若增值率在50%-100%時(shí)，需交企業(yè)所得稅=（90.09-35.64-0.99）*25%=13.37
若增值率在100%-200%時(shí)，需交企業(yè)所得稅=（90.09-44.55-0.99）*25%=11.14
若增值率在200%以上時(shí)，需交企業(yè)所得稅=（90.09-53.46-0.99）*25%=8.91
因此，增加100元的銷(xiāo)售收入：
若增值率不超過(guò)50%時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+26.73+15.59=53.22元。
若增值率在50%-100%時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+35.64+13.37=59.91元。
若增值率在100%-200%時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+44.55+11.14=66.59元。
若增值率在200%以上時(shí)，共影響稅款9.91+0.99+53.46+8.91=73.27元。
